Contratos, imóveis e patrimônio

Porque cláusulas de prazo, multa, rescisão, reajuste, garantia e foro definem os direitos e os riscos das partes. Discutir antes costuma ser mais simples do que discutir depois. Isso vale também para o contrato de adesão, aquele cujas cláusulas são estabelecidas de forma unilateral, sem que a outra parte possa discuti-las ou modificá-las substancialmente. Nele, a lei protege quem adere: as cláusulas ambíguas ou contraditórias são interpretadas de modo mais favorável ao aderente, e é nula a cláusula que estipula a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Nas relações de consumo, as cláusulas são interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, o contrato de adesão escrito deve ter termos claros e letras legíveis, de tamanho não inferior ao corpo doze, e as cláusulas que limitam direitos do consumidor devem ser redigidas com destaque. Mesmo com essas proteções, convém ler, perguntar e, se possível, negociar antes de assinar.

Não necessariamente. Em certas situações, pode ser requerida no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, anuência dos confrontantes e documentos que comprovem a posse. Se houver impugnação ou falta de documentos, a via pode ser a judicial.

A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições previstas em lei. Para imóveis, as principais modalidades são: a extraordinária, com posse de 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé, prazo reduzido a 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo; a ordinária, com posse contínua e incontestada de 10 anos, com justo título e boa-fé, reduzido a 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado e os possuidores nele estabeleceram moradia ou realizaram investimentos de interesse social e econômico; a especial urbana, com posse de 5 anos, ininterrupta e sem oposição, de área urbana de até 250 metros quadrados, para moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural; a especial rural, com posse de 5 anos ininterruptos, sem oposição, de área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e usada como moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano; a familiar, de 2 anos, para quem exerce posse direta e exclusiva, como moradia, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que não seja proprietário de outro imóvel; e a coletiva, prevista no Estatuto da Cidade, para núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e com área por possuidor inferior a 250 metros quadrados. O direito às modalidades especial urbana, especial rural e familiar não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Para bens móveis, o prazo é de 3 anos, com justo título e boa-fé, ou de 5 anos, independentemente de título e boa-fé. O possuidor pode somar a sua posse à de seus antecessores, desde que todas sejam contínuas e, na usucapião ordinária, com justo título e boa-fé. Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião. Cada caso exige análise dos requisitos e da prova da posse.

O Código de Processo Civil lista os títulos executivos extrajudiciais, entre eles os contratos assinados pelo devedor e por duas testemunhas. Esses títulos permitem iniciar diretamente a cobrança.

A lei admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e apenas uma dessas modalidades pode ser exigida em cada contrato. A locação também pode ser feita sem garantia. Nesse caso, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, de forma antecipada, o que é exceção à regra que proíbe a cobrança antecipada do aluguel.

O Código de Defesa do Consumidor prevê 30 dias para produtos e serviços não duráveis e 90 dias para duráveis, contados conforme a lei. É importante guardar notas, contratos e comunicações.

A lei prevê o desfazimento do contrato firmado com o incorporador e a restituição das quantias pagas, com deduções limitadas: a comissão de corretagem e a pena convencional, de até 25% da quantia paga, além de valores relativos ao período em que a unidade esteve à disposição do comprador. Se a incorporação tiver patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se e a pena pode chegar a 50%; sem ele, o saldo é pago em parcela única após 180 dias, com regra especial em caso de revenda. Cada contrato deve ser analisado.

Sim, nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, a lei permite o arrependimento durante o prazo improrrogável de 7 dias, com a devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. O comprador deve demonstrar o exercício tempestivo do direito, por carta registrada com aviso de recebimento.

Não. A propriedade do imóvel transfere-se com o registro do título no Registro de Imóveis. Para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo, a escritura pública é, em regra, essencial à validade do negócio. Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. O imposto de transmissão entre vivos (ITBI) é municipal.

Sim, mas o locatário deve pagar a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação, como a fiança, se estendem até a efetiva devolução do imóvel.

A pretensão de cobrar dívida líquida constante de instrumento público ou particular, como um contrato assinado, prescreve em cinco anos. Há prazos diferentes para outras situações, como alguns títulos de crédito, e a contagem depende do vencimento e de eventuais causas de interrupção. Cada caso exige análise.